Metodika stanovení diskontní míry pro oceňování developerských projektů v České republice

Abstract

Stanovení výše diskontní míry je jedním ze základních problémů při oceňování developerských projektů a developerských společností. Prostřednictvím diskontní míry se do ocenění promítá faktor rizika a času. Riziko, které je s projektem spojené, zahrnuje jak obecná rizika spojená s realitním trhem, tak rizika specifická pro konkrétní projekt. Diskontní míra zvolená pro ocenění projektu by měla zohledňovat obě tyto složky, měla by tedy zohlednit situaci na realitním trhu, ale zároveň umožnit i modifikaci pro konkrétní projekty, s ohledem na fázi jejich realizace a další faktory. Většina rizik spojených s realizací projektu je přitom kvalitativní povahy, jednou ze zásadních otázek je tedy způsob jejich kvantifikace. Nejprve bude provedena analýza developerských strategií na českém trhu, budou popsány jednotlivé druhy developerských projektů a situace na dílčích segmentech realitního trhu. Pro ně pak budou jednotlivě posouzeny nejvhodnější postupy stanovení diskontní míry, včetně použití statistických nástrojů a konkrétních tržních dat. Fungování bude předvedeno na výpočetním modelu, s jehož využitím bude provedena simulace ocenění projektu v čase při užití reálných parametrů.

When valuating real estate development projects and development companies the discount rate is one of the fundamental problems. The discount rate reflects the risk factor and factor of time. The risk that is associated with the project, including both general risks associated with real estate market and the risks specific to the particular project. The discount rate adopted for the valuation of the project should take into account both these components, i. e. the situation on the real estate market and specific risks of the project. Most of the risks associated with the project are of the qualitative nature, one of the key issues is therefore the method of thein quantitation. First, the development strategy in the Czech market will be analysed, which comprises analysis of the different types of development projects and the situation on the segments of the property market. For them will be individually assessed best practices to determine the discount rate, including the use of statistical tools and specific market data. The computational model will be confonted with real market data, simulation will be performed with use of real -time parameters.