Model hodnocení cenotvorných faktorů ovlivňujících trh s rezidenčními nemovitostmi

Abstract

Disertační prací je definován model hodnocení cenotvorných faktorů rezidenčních nemovitostí, konkrétně bytových jednotek, což je primárním cílem této práce. V modelu hodnocení jsou identifikovány faktory na lokální a národní úrovni a pomocí ekonometrických dílčích modelů jsou analyzovány jejich vzájemné vztahy, v závislosti na jejich síle. Výzkum je založen na analýze a sběru dat z nabídkových inzerátů, místního šetření a veřejně dostupných databází Českého statistického úřadu, České národní banky atd. Místní šetření a sběr lokálních dat (dispozice, technický stav atd.) zahrnuje období 08/2023 a 06/2024. Národní data (inflace, úroková míra atd.) obsahují časové řady končící k 31.12.2023, v případě testování modelu k 30.6.2024. Řešenými lokalitami jsou Teplice a Mladá Boleslav. Model je aplikován odděleně kvůli porovnání výstupů a vyhodnocení postupů tvorby modelu. Součástí modelu je výpočetní aparát zahrnující korelační a regresní analýzu, hedonické ocenění a Markovovy řetězce, a to za využití variantního řešení a citlivostní analýzy. Výstupy ukazují významné i nevýznamné vztahy mezi jednotlivými faktory a cenami nemovitostí, které jsou porovnatelné s odbornými studiemi. Spočítány jsou procentní změny závisle proměnných při změně hodnot nezávisle proměnných. Je prokázáno, že technické parametry bytových jednotek a ekonomické podmínky na národní úrovni mají zásadní vliv na nabídkové ceny nemovitostí. Zaznamenán je i zásadní rozdíl mezi jednotkami v osobním vlastnictví a v družstevním vlastnictví. Disertační prací jsou zároveň identifikovány limity a omezení modelu kvůli aktualizaci dat a časové náročnosti. Výstupy této práce mohou být použity pro predikci, investiční rozhodování a další analýzy trhů ve veřejném i komerčním sektoru.

The dissertation defines a model for the evaluation of value drivers of residential real estate, specifically housing units, which is the primary aim of this thesis. In the evaluation model, factors at the local and national levels are identified, and their interrelationships are analysed using econometric sub-models, depending on their strength. The research is based on the analysis and collection of data from bid advertisements, local surveys and publicly available databases of the Czech Statistical Office, Czech National Bank, etc. The local survey and collection of local data (layout, technical condition, etc.) cover the period 08/2023 and 06/2024. The national data (inflation, interest rate, etc.) include time series ending on 31/12/2023, in the case of model testing on 30/06/2024. The model is applied separately to compare the outputs and evaluate the model building procedures. The model includes a computational framework including correlation and regression analysis, hedonic valuation and Markov chains, using variance decomposition and sensitivity analysis. The outputs indicate both significant and insignificant relationships between individual factors and property prices, which is comparable to academic studies. The percentage changes in the dependent variables when the values of the independent variables change are calculated. It is shown that the technical parameters of housing units and economic conditions at the national level have a significant impact on the bid prices of real estate. A significant difference between privately owned and cooperatively owned units is also observed. The dissertation also identifies the limitations and restriction of the model due to data updating and time consumption. The outputs of this thesis can be used for forecasting, investment decision making and other market analysis in both public and commercial sectors.